「土地建物停止条件付き賃貸借契約」という言葉に、耳慣れない人も多いだろう。この場合は、債務不履行が発生しないことを条件として、「賃貸借契約」は効力を発生させず、逆に、債務不履行が発生すると「賃貸借契約」が有効になるという条件付の契約である。債務者（玉江さん）が、債務を履行しないと、新北九州信用金庫が担保物権の不動産を玉江さんから、賃借するという契約である。
| 停止条件付賃貸借契約の役割 |
このような賃貸借契約自体、意味不明だと言う人も多いことだろう。債務不履行が発生すると、債権者たる新北九州信用金庫は、当然に抵当権を実行し、対象となる不動産を競売にかけ、競売代金を優先的に債務の弁済にあてることになる。それで、充分だと思うかもしれない。しかし、マンションや貸しビルなどの不動産には、しばしば、短期賃借人が居座ることが多い。（登記された短期賃借権は、現行法では、抵当権よりも優先する。次の民法改正では、廃止が検討されている問題点の一つである。）しかも、競売妨害を目的として、厄介な人が明渡しを拒絶する場合も少なくない。このような状況で、不動産を競売にかけたらどうなるだろうか？当然、買い手がつかず、競売価格が下落するにちがいない。これは、担保権者に不都合であるし、担保権の実質が失われることにもつながる。
この問題を回避するために、登記順位のトリックとして、「土地建物停止条件付き賃貸借契約」なるものを抵当権の設定と同時に締結することが考案された。この契約は仮登記することができる。つまり、抵当権設定と同時に停止条件付き賃借権を仮登記しておけば、債務不履行発生時に、仮登記を本登記することによって、債権者が誰よりも優先して賃借権を獲得し、結果的に、抵当権設定後に短期賃借権を取得した人に対しても、登記順位上の対抗力を獲得するという理屈である。仮にヤクザが居座っても債権者の賃借権が順位上優先するので、当然に、立ち退きを請求することが出来るのである。このような目的からこれを併用賃借権、あるいは予防的賃借権とも呼ばれている。もっとも、賃借権とは名ばかりの権利であるとして、その後の最高裁判決で無効とされたこともあり、今日では使われることは無い。バブル全盛時代には、この併用賃借権の登記が濫用されたので、登記簿を見ると、今でも意味不明な賃借権の仮登記に出くわすことが多い。今回もそのケースである。
|
|
次のページ
